🎓 課堂示範作品｜不動產估價師 Vibe Coding 專班・04 實作範例｜機構、人物、證號皆為虛構 ｜
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開業不動產估價師事務所・台中南屯（示範）
委託之前先看這裡，
估什麼、幾天、多少錢一次講清楚
衡宇不動產估價師事務所（示範）承接金融機構擔保品鑑估、法院拍賣與訴訟鑑價、都市更新權利變換、企業資產與財務報導評估。報告書依不動產估價技術規則製作、由開業估價師簽章。價格是算出來的，不是談出來的——這是我們接案的前提。
今天委託，什麼時候拿到報告書？
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以工作天推算，週六日順延；遇國定假日、補件或會同勘察改期另計。加急案件請先來電確認排程。
重點摘要：這一頁回答四件事——估什麼（擔保品、法院、都更、企業資產）、怎麼作業（受託→勘估→報告→簽證，一般案件約 7 個工作天）、怎麼收費（依標的類型與用途，個案報價）、收益法大概怎麼算（頁內試算器，年淨收益 ÷ 收益資本化率）。頁內任何試算都是概算參考，不是估價報告書；正式價格以簽證報告為準。
SERVICES
我們估什麼？誰會來委託？
四類案件占本所九成以上業務。你的案子屬於哪一類，決定要用什麼價格種類、哪幾種方法組合，以及報告書要多久。
金融機構擔保品鑑估
銀行・農漁會・信合社
貸款核貸前的擔保品價值評估。以比較法為主，收益型標的加收益法；重點在保守與變現性，不是把數字撐高。
法院拍賣與訴訟鑑價
法院・律師・當事人
拍賣底價、共有物分割、損害賠償、租金爭議。另敘明點交狀況與占用情形，報告書要能站上法庭被質詢。
都市更新權利變換
實施者・地主・建商
更新前後價值評估與權利價值比例。更新前多用比較法，更新後比較法＋收益法並作成本估算，三家估價師的數字差在哪，我們講得出來。
企業資產與財務報導
上市櫃・會計師・家族企業
投資性不動產公允價值、資產重估、併購與傳承規劃。收益法（DCF）為主，比較法佐證，格式配合會計師與主管機關要求。
👉 小結：目的決定價格種類，價格種類決定方法組合。來電時先講「這份報告要拿去做什麼」，我們就能告訴你要用哪種方法、大概幾天、大概多少錢。
WORKFLOW
委託之後怎麼作業？要準備什麼文件？
1
受託・簽委託書確認估價目的、價格種類、價格日期與交付期限，簽署委託書、收取公費訂金2
現場勘察估價師或助理到場確認標的現況、使用狀況、占用與違建情形，拍照建檔3
蒐集實例・試算比較標的三件以上、調整率逐項檢核，依方法組合推算試算價格並決定價格4
報告書・簽證交付內部複核後由開業估價師簽章用印，紙本＋電子檔交付，報告書本所保存 15 年
委託時請準備的文件
- 土地與建物登記謄本 三個月內；本所可代調，費用實報實銷
- 地籍圖・建物平面圖 沒有的話本所代調
- 使用分區證明 土地案件、都更案件必備
- 租賃契約 收益型標的必備，沒有租約就用客觀租金推算
- 委託人身分證明 個人證件或公司登記資料、統一編號
- 用途說明 銀行名稱、法院案號或會計師要求格式，報告書格式跟著用途走
👉 小結：文件齊、標的能進得去，一般住宅案件從簽約到拿到報告書約一週。最常拖延的兩件事是「謄本沒調」和「屋內進不去」，委託前先把這兩件處理好。
FEE
估價公費怎麼算？
公費依標的類型、估價目的與標的筆數個案報價，不跟價格結果掛鉤——這是估價師法的要求，也是報告書能被銀行與法院採信的前提。下表是本所常見案件的參考級距。
付款方式：簽約收 50% 訂金，報告書交付前付清。公司、機關委任屬執行業務所得，依法辦理扣繳；個人委任毋須扣繳。以上為示範級距，正式報價以簽約時報價單為準。
👉 小結：公費是固定的，不會因為估出來的數字高低而變動。有人開口說「估高一點費用好談」，那不是我們能接的案子。
INCOME APPROACH CALCULATOR
這間店面用收益法大概值多少？
輸入租金、面積、空置率、費用率與資本化率，依不動產估價技術規則直接資本化法算出收益價格——這就是講義「04 實作」做出來的工具，直接嵌在事務所官網裡，委託前先有概念，面談直接談標的。
潛在總收入 ＝ 租金單價 × 面積 × 12
有效總收入 ＝ 潛在總收入 × (1 − 空置及收租損失率)
年淨收益 ＝ 有效總收入 × (1 − 總費用率)
收益價格 ＝ 年淨收益 ÷ 收益資本化率（技術規則第 30 條）
資本化率沒有「標準答案」，要依同類標的市場租金與成交價推算；本工具預設 3%，僅為示範。
收益價格（概算）
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元 ｜ 每坪約 — 元
潛在總收入（年）—
減：空置及收租損失—
有效總收入—
減：總費用—
年淨收益—
※ 本工具為概算參考，非估價報告書，不得作為交易、融資或課稅依據。正式價格須經勘察、比較標的檢核與估價師簽章。
👉 小結：收益法的關鍵不在公式，在「客觀淨收益」與「資本化率」兩個輸入。用業主想要的租金、用沒有依據的資本化率，公式再對答案也是錯的——這也是為什麼正式報告一定要回到市場資料逐項驗證。
TEAM & CONTACT
誰在做？怎麼聯絡？
林衡宇（示範）
所長・開業不動產估價師
- 金融機構擔保品、都市更新權利變換、土地開發分析
- 執業 12 年，報告書經手逾 1,800 件（示範數據）
- 本所所有報告書由其複核簽章
擔保品鑑估都更權變土地開發
陳宥安（示範）
不動產估價師
- 法院拍賣與訴訟鑑價、租金鑑定、共有物分割
- 收益型標的（店面、辦公室、廠房）現金流量分析
- 負責現場勘察與比較標的蒐集
法院鑑價租金鑑定收益法
張芸如（示範）
估價助理・案件窗口
- 委託洽詢、文件清單確認、謄本與圖資代調
- 勘察排程、進度回報、公費請款
- 來電與 LINE 洽詢由她第一時間回覆
案件窗口排程請款
👉 小結：先用 LINE 把謄本和用途傳過來，窗口會回你作業天數與公費級距，再決定要不要簽約。委託案件內容與報告書一律不對外公開。
FAQ
委託人最常問的問題
網頁上的試算結果可以拿去給銀行嗎？
不行。頁內試算只是概算參考，沒有經過勘察、比較標的檢核與估價師簽章，不是估價報告書，銀行、法院與稅捐機關都不會採用。要正式使用，請委託本所出具簽證報告。
報告書可以估到我想要的價格嗎？
不能。估價師依不動產估價技術規則獨立作業，價格由市場資料與方法推算決定，不受委託人期待價格影響，公費也不與價格結果掛鉤。若標的條件真的支撐不了你要的數字，我們會在委託前就先講。
一定要讓估價師進屋內看嗎？
原則上要。屋內裝修、漏水壁癌、增建與使用狀況都會影響價格，也是報告書必須敘明的事項。若標的出租中或被占用無法進入，會在報告書載明勘察限制，並可能影響銀行採認。
謄本、地籍圖我自己去申請比較快嗎？
都可以。自己申請請確認是三個月內的謄本；請本所代調則規費實報實銷、不另收服務費，通常一到兩個工作天可取得。
報告書有效期限多久？以後還能再用嗎？
報告書的價格是「價格日期」當天的價格，用途也限於委託書載明的目的。時間拉長或用途改變（例如原本是貸款鑑估要改拿去訴訟），需要重新評估或出具補充意見，不能直接沿用。
